SOHO用の賃貸を選ぶときのポイント。業種別の注意点や契約の流れ

SOHO用物件には、事務所寄りの『Small Office』と、自宅寄りの『Home Office』があります。それぞれの物件の違いや契約の流れを知り、物件を選ぶポイントや注意点をおさえ、自分に合った賃貸物件を契約しましょう。

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SOHOとは?

『働き方改革』の提唱や、個人の働き方の多様化により、個人が小規模で始める『SOHO(ソーホー)』が、近年クローズアップされています。

SOHOは会社に『通勤』するのではなく、自分の自宅や自宅近くにオフィスを構え、個人で仕事を受注する形態が一般的です。

SOHOを支援し、SOHOの育成や促進をしている自治体も見受けられますが、実際にSOHOとして賃貸物件を借りるには、どのような手順で、何が必要になるか紹介していきます。

Small Office・Home Officeの略

SOHOとは『Small Office/Home Office』を略したもので、文字通り『小さな会社』を意味します。広義では、スタートアップ時のベンチャー企業も含まれますが、SOHOは『事業の拡大を求めない働き方』を指すのが一般的です。

とはいえ、そのワークスタイルに明確な定義は存在せず、フリーランス・在宅ワーク・個人事業者・内職などが『SOHO』というイメージで定着しています。

近年では、パソコンを使ったライター業務や、デザイン・サイト制作・プログラムなどが、SOHOとしてメジャーな業種です。

Home Office用の物件

『Small Office(スモールオフィス)』用のSOHO物件は、住居用契約であり、不特定多数の人間が出入りする物販店や飲食店などの業態は、基本的に認められていません。

Small Officeよりさらに小さい『Home Office(ホームオフィス)』は、居住スペースの一角をビジネスに利用する『自宅開業』スタイルで、一戸建て住宅での開業の場合も指します。

『SOHOマンション』という賃貸物件では、居住空間とビジネス用空間が物理的に仕切られ、住民と来客は別の入り口を設置するなど、居住者に配慮された物件です。

SOHO用の賃貸ってどんなもの?

SOHOは、自分で作った商品やサービスを販売する場所であり、近年ではインターネットによる販売やサービス提供も多くみられます。

とはいえ、ただ物件を借りて「SOHOです」と名乗って営業するのは、税金や法律を軽んじた行為ですし、物件の貸主や周辺住民に迷惑をかける可能性もあります。

周辺住民の平穏な生活に配慮しながら、自らの業務を円滑に遂行するために、知っておくべき重要事項を伝えていきます。

物件は住居契約

SOHOは『個人が行うビジネス』で、事務所は『会社』というイメージが一般的ですが、賃貸物件におけるSOHOと事務所の違いは『契約形態』です。

SOHOの賃貸物件は、あくまで『住居』としての利用が大前提であり、契約形態は『住居契約』です。よって、税金は非課税であるかわりに、法人登記はできません。

また、企業名での表札や看板の設置も基本的には難しいですが、個人名との併記で可能な場合もあるので、貸主に確認しましょう。

不特定多数の出入りがある業種も、『周辺住民に不安を感じさせる恐れがある』として契約できないなど、住居契約ならではのさまざまな『制限』が発生します。

事務所との違い

会社の『事務所』として借りる場合は、『事務所契約』という契約形態をとります。消費税が課税されるため、法人登記が可能になります。企業名での表札や看板の設置も、貸主が提示する基本的事項を遵守すれば問題ありません。

しかし、住居ではないため、24時間の使用や利用は難しく、寝泊まりすることも基本的には認められていません。それらの『制限』は、契約前に細かく確認しておきましょう。

SOHO用の賃貸を借りるときに見るポイント

実際にSOHO用の賃貸物件を借りる手順をみていきましょう。最初は『予算に合った物件を選ぶ』ことです。

賃貸物件には、当然毎月の『家賃』が発生します。それ以外にも、入居時の保証金・仲介手数料・毎月の火災保険・通信機器の使用料がかかり、OA機器やデスクなどを新たにそろえる場合は、備品の初期投資が必要になるでしょう。

それらを総合して、無理のない予算を組むのがベターな方法です。費用以外にチェックするポイントを一つずつみていきましょう。

作業スペース

SOHOは1人で作業する形態もあれば、複数人で作業する場合もあります。人数や性別によって、作業スペースは大きく異なります。

仮に、1人での作業スペースの場合、クライアントとの打ち合わせをするスペースが必要なら、その面積も上乗せして計算しましょう。

今後、従業員を雇う予定があるなら、その人数も計算に入れて必要な面積を割り出せば、窮屈すぎる作業スペースや、予算オーバーを回避できます。

ビジネスゾーンを分断できる間取り

もともとSOHO用としてデザインされた間取りでない限りは、自分でパーテーションなどを用意し、ビジネスゾーンを分断していきます。縦長の部屋なら、ドア側をミーティングルームに、奥の壁側を作業スペースにする間取りが一般的です。

特にOA機器や、打ち合わせ用のデスクやソファは、図面で見るより、実際に部屋に入れたときの圧迫感は大きく感じるため、間取りは慎重に決定します。

パーテーションやブラインドなど、間仕切りするための『ツールの面積』もしっかり計算して、間取りを決めましょう。

業種別 物件を選ぶときの注意点

近年のSOHOは、ネット環境を使用した『ライター・デザイナー・サイト制作』などがメジャーな業態ですが、それ以外にも『ものづくり』や『サロン事業』など、さまざまな仕事があります。

職種ごとに使いやすい物件の特徴は異なるため、SOHOで人気の業種と、それぞれの物件選びのポイントを紹介していきます。

IT系の業種はネット回線に注目

『IT系SOHO』には、ライターやシステム開発・デザイン業務など、オンラインで可能な業態が多く見られます。それらの業務は、パソコンと通信回線を利用するため、電子機器が使いやすい、電力や電波の安定した物件を選びましょう。

『マルチメディアコンセント』物件なら、電源はもちろん、テレビアンテナやLAN用モジュラーの配線がすっきりまとめられているので、掃除がしやすいのが特徴です。

ネットの回線種類は、大容量のデータをやりとりするなら、通信速度が速い『光ファイバー』が適しているため、物件に導入されているかどうか聞いてみましょう。

I騒音や振動の少なさもチェックし、集中して作業できる環境にこだわりたいですね。

ものづくり系の業種は収納スペース

近年、フリーマーケットや、フリマアプリなどのプラットフォームの台頭により、個人で制作した作品を容易に販売できるようになりました。

特に家庭を持つ女性に人気のSOHOが、手作り品を制作販売する『ハンドメイド作家』です。品目は、洋服・バッグ・アクセサリー・インテリア雑貨など多岐にわたります。

自作した作品を販売するだけでなく、作風や高いデザイン性で『スター作家』としてメディアに出演したり、本業と兼業したり、子育てしながらでも可能です。

男性作家だと、プラモデル作りや、フィギュア作りなど『職人』と呼ばれるクリエーター業務も人気です。『ものづくり系SOHO』は、材料や完成品を置くための『収納スペース』を確保できる物件を選びましょう。

サロンや事業所ならオーナーの許諾を

開業資金が非常に高額な美容院に比べ、ネイルサロンやアイラッシュサロンといった『部位別サロン』は、コンパクトなスペースでも開業できるため人気です。

大きなサロンで技術を身につけた人が、SOHOで独立するパターンが多く、SOHOマンションの一室を使って開業すれば、ゼロから店舗を立ち上げるより、非常に低コストでの開業が可能です。

しかし、サロンは不特定多数のお客様が出入りするため、住居用のSOHO物件では開業できません。

住民とSOHO利用者の玄関が別に設計されている『SOHOマンション』や、『サロン利用可能』の物件を選びますが、どちらの場合も、貸主に開業の承諾を得ることが必須条件です。

交通の便がよくない場所なら、駐車場や駐輪場の確保も物件選びのポイントになります。

SOHO用の賃貸に入居するまでの流れ

実際に物件に入居する流れを見ていきましょう。近年、物件選びはインターネットが主流ですが、それらの情報だけで物件を決めるのは、契約した後に「イメージと違っていた!」という問題が発生しかねません。

契約前には必ず現地に足を運び、物件を訪れ、不動産業者に質問や確認を怠らないようにしましょう。

問い合わせから内覧

情報収集は、希望するエリアの不動産業者に連絡するか、大手の物件探しサイトなどで、あらかじめ相場を調べておきます。条件のよさそうな物件をみつけたら、サイトの『問い合わせフォーム』などで、内覧の約束を取りつけます。

不動産業界では、気になる部屋を見に行くことを『内見』、新築物件の完成を確認することを『内覧』と使い分けていますが、近年ではお客様が希望物件を下見に行くことは『内見・内覧』と区別がないため、恥ずかしがらずに「内覧希望です」と伝えましょう。

申し込みから審査

内覧後、その物件が気に入ったら『申し込み』に移ります。申し込みは、不動産業者によって所定の書式がありますが、オンラインでも申し込み書の作成ができる場合があるため、担当者に聞いてみましょう。

物件ごとに必要書類は異なりますが、一般的に『法人契約』の場合は、『会社登記簿謄本の写し・身分証明書(運転免許証/保険証/パスポートなど)の写し』を求められます。

『個人契約の場合』は、『申し込み者の身分証コピー・所得証明書のコピー(確定申告書・源泉徴収票・納税証明書など)』が必要になるため、事前に準備しておくとスムーズに申し込みを進められるでしょう。

その後、貸主による『入居審査』になり、通常2日~1週間程で回答が得られます。

条件の交渉から契約

入居審査承認後、契約に移ります。諸条件等の交渉や、契約内容の確認をするこのタイミングで、賃料等の『値下げ交渉』もしてみましょう。

諸条件の交渉や確認が完了したら、契約開始日を指定し、不動産業者に『契約書』を作成してもらいます。契約日と契約開始日の違いは、書面を交わした日を『契約日』、賃料が発生する最初の起算日を『契約開始日』と呼びます。

まとめ

いろいろな働き方が望めるSOHOですが、物件を借りるときは『住居契約』か『事務所契約』かで、大きく初期費用が異なります。

実際に物件を契約するときは、自分が物件に求める条件を明確にし、適切な予算と条件を確認しておくことで、非常にスムーズに契約を進められます。快適な環境で、SOHOライフを満喫しましょう。

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